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買了個(gè)房，并且已實(shí)際交付使用，但因?yàn)橐恍┰?，一直沒去辦房產(chǎn)證。好巧不巧，開發(fā)商突然破產(chǎn)，整個(gè)項(xiàng)目被查封，自己的房子要是一并被封了，拿去還債了，豈不糟糕？為這事，無錫的小李可急壞了。好在，法院最終支持了他，判決他可以“拿”回自己的房子。具體是怎么一回事呢？

2011年，小李在宜興花了近130萬元，買下了兩套公寓房。付完款，開發(fā)商交給小李一張收條，接著將房子交付給了他。2014年12月，小李將其中一套公寓租給了董某，租期至2017年年底。其間，李某也一直在為兩套公寓房交納水電費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)。

可沒想到，在2014年，當(dāng)他想要為這兩套房子辦理所有權(quán)證時(shí)，竟然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了，而他的房子受到牽連，一并被法院查封！這讓其十分懊惱，畢竟他不僅投入了大量的金錢，而且還有租約呢！于是，產(chǎn)權(quán)辦理就一直擱置著。

之后，隨著法院受理開發(fā)商破產(chǎn)清算一案，小李感覺不能再等了。2022年3月，他向宜興法院提起破產(chǎn)取回權(quán)訴訟，要求將兩套公寓房從開發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中剔除，并由開發(fā)商協(xié)助將產(chǎn)權(quán)辦理至自己名下。但法院卻認(rèn)為，小李沒有簽訂書面買賣合同，也沒有辦理預(yù)告登記，因此他的訴訟請求被駁回了。小李十分不滿，上訴至無錫市中級人民法院。

二審法院查閱了涉案開發(fā)商的會計(jì)記賬憑證和案涉公寓的竣工交付備案情況，最終確認(rèn)了小李支付的款項(xiàng)性質(zhì)為購房款。同時(shí)查明，房屋未過戶并不是小李的原因，遂依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決開發(fā)商須協(xié)助將涉案兩套公寓房登記到小李名下，小李作為房屋購買者的合法權(quán)益終于得到了保障。

案件承辦法官受訪時(shí)稱，在破產(chǎn)程序啟動(dòng)后，首要問題是確定破產(chǎn)企業(yè)名下財(cái)產(chǎn)是否真正歸屬于企業(yè)。對于不屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由其權(quán)利人取回。除了適用民法典上關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)定外，還需參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“該規(guī)定涉及金融債權(quán)執(zhí)行中買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，若符合條件且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，則應(yīng)予支持?！?/p>

二審法院最終認(rèn)定小李購買的不動(dòng)產(chǎn)符合上述相關(guān)適用情形，可以確認(rèn)小李的房屋買賣合同成立。其次，開發(fā)商于2011年10月依法將涉案房產(chǎn)交付了小李，其被法院查封是在2014年9月，小李在查封之前就合法占有該房產(chǎn)并且支付了絕大部分房款。此外，調(diào)查核實(shí)了案涉房屋竣工交付備案情況，無證據(jù)證明小李對未辦理過戶登記有過錯(cuò)。

因此，可以認(rèn)定小李有權(quán)參照規(guī)定要求排除破產(chǎn)概況執(zhí)行程序，即認(rèn)定該房屋非開發(fā)公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，小李有權(quán)行使破產(chǎn)取回權(quán)。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞 實(shí)習(xí)記者 程樂 記者 張建波

校對 陶善工