01

中介費(fèi)還要大降！

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，消息一出，中介行業(yè)瑟瑟發(fā)抖，貝殼股價(jià)應(yīng)聲暴跌。

(資料圖片僅供參考)

《意見》中明確提及的一點(diǎn)：要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低原則分檔定價(jià)；

《意見》出來后，福州成了第一個(gè)吃螃蟹的城市。5月30日福州中介協(xié)會(huì)率先打響全國降中介費(fèi)第一槍。

有三個(gè)重點(diǎn)我給大家劃一下：

1、調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；

2、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%，

3、由協(xié)會(huì)開展針對(duì)違法違規(guī)行為的定期、不定期自查自糾工作；

乍一看，很多人會(huì)覺得福州這個(gè)表態(tài)不錯(cuò)啊！旗幟鮮明，立場堅(jiān)定，高舉高打“維護(hù)購房者利益”的大旗，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)還定期對(duì)市場違規(guī)違法行為進(jìn)行查處，多么有執(zhí)行力！

但是福州本地的購房者表示：中介費(fèi)調(diào)了個(gè)寂寞！

單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%，買賣雙方分?jǐn)倐蚪?，這加在一起，不還是3%嗎！！這不是妥妥的文字游戲嗎？

更讓本地人生氣的是，按照福州之前的中介行情價(jià)，最高不超過2%，甚至還有小中介公司收費(fèi)1%-1.5%。

現(xiàn)在好了，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)帶頭搞統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，收3%中介費(fèi)，還由協(xié)會(huì)開展針對(duì)違法違規(guī)行為的定期、不定期自查自糾工作；

你怎么這么會(huì)玩啊：打著減少購房者交易成本的名義，把中介費(fèi)鎖死在了3%。

讓原本還可以談到1%—1.5%的中介收費(fèi)，成了違法違規(guī)行為。

而且協(xié)會(huì)帶頭搞！你不按照我們的比例收費(fèi)，你就屬于違法違規(guī)行為，我代表協(xié)會(huì)要處分你！

福州的這次假把式表態(tài)，觸發(fā)了官方出手制止。

6月2日深夜，福州中介協(xié)會(huì)加班加點(diǎn)，寫出了悔改小作文：

我們錯(cuò)了，對(duì)高層的意見政策把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神了；

我們錯(cuò)了，沒有深入領(lǐng)會(huì)政策措施，切實(shí)降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)事人交易成本。

我們錯(cuò)了，立即撤銷原文件，吸取教訓(xùn)。

其實(shí)福州的這次表態(tài)，還呈現(xiàn)的得挺無辜，明明是貪心有余，卻總結(jié)成智商不足，一句話提煉就是我們的錯(cuò)，來自于閱讀理解沒做到位！

不深究了，都是套路。之所以給大家講這個(gè)，是因?yàn)檎虑樘幸馑剂?，背后反?yīng)出的高層意圖很清楚：中介費(fèi)不僅要降，還必須降到位。任何搞假把式的中介降費(fèi)作業(yè)，都是要被打回去重做的！

02

全國多個(gè)城市

二手房，難！

不要小看了官方的任何一個(gè)政策，

2020年12月，阿里因涉嫌反壟斷而被市場監(jiān)管總局調(diào)查，在這個(gè)消息出來之后，阿里巴巴在美股大跌13個(gè)點(diǎn)。

2021年7月，“雙減”文件正式公布的當(dāng)天，新東方的股價(jià)暴跌50%，一天蒸發(fā)了400億港元的市值。3天后，新東方股價(jià)跌到谷底。

5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，要求降低中介費(fèi)，受此消息影響，貝殼股價(jià)應(yīng)聲而跌，貝殼美股盤前一度超跌8%。

所以，中介費(fèi)是真的要降了。

從中介端出手降中介費(fèi)，也是政策出手，減少二手房交易摩擦成本，刺激二手房市場流動(dòng)性的救市動(dòng)作之一。

今年1—3月，樓市經(jīng)歷了短暫的回暖后，4、5月又迅速回落，其中一個(gè)表現(xiàn)，是很多城市大量的二手房掛牌量激增。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，同比上漲113.63%。

成都，內(nèi)網(wǎng)掛牌量達(dá)到了22萬套，

杭州，二手房掛牌量達(dá)到了21萬套，

蘇州，二手房掛牌量遠(yuǎn)超16萬套，

武漢，二手房掛牌量已經(jīng)接近18萬套。

各城市二手房的天量掛牌量，需要政策之手來加速去化流動(dòng)性，所以目前的降中介費(fèi)政策，只能算是上頭把一些邊邊角角拿出來為購房者省錢吧。

對(duì)于購房者而言，肯定是有好處的。以蘇州為例，貝殼、鏈家等中介平臺(tái)，都是統(tǒng)一收取3個(gè)點(diǎn)的中介服務(wù)費(fèi)，其中中介針對(duì)賣家是收2個(gè)點(diǎn)，買方一個(gè)點(diǎn)。一些中小型中介機(jī)構(gòu)（非加盟店）的收費(fèi)，可以做到2個(gè)點(diǎn)。

以一套單價(jià)3萬/，面積120的房子為例，總價(jià)360萬的房子，中介服務(wù)費(fèi)大致是10.8萬。如果是總價(jià)1000萬的豪宅，中介服務(wù)費(fèi)大概是30萬。

無論是對(duì)于房東還是購房者，都算是一部不小的支出，甚至有網(wǎng)友提出質(zhì)疑：很多4S店，賣一輛30萬和賣一輛300萬的車，提成差距沒有這么懸殊，但是賣一套300萬和一套3000萬的房子，所有流程手續(xù)都是一樣的，憑什么差了10倍收益。

所以5月8日住建部和市場監(jiān)管局出的意見里提的一條很關(guān)鍵：鼓勵(lì)按成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低原則分檔定價(jià)，這對(duì)于高總價(jià)的改善性房源、豪宅類房源，是一個(gè)重大利好。

但是凱叔還是覺得，僅僅靠降中介費(fèi)的方式，對(duì)加快二手房去化的作用真心不大。因?yàn)榱Χ炔粔?，步子還可以再邁大一點(diǎn)：需要降的不僅只是中介費(fèi)，其它契稅、個(gè)人所得稅最好應(yīng)降盡降，但是可能性不大。大家想想，這觸碰的是誰的錢袋子？

目前為止，我發(fā)現(xiàn)很多地方ZF的救市動(dòng)作，大多局限于新房市場，地方ZF為了開發(fā)商新房庫存去化，可以說是各種保駕護(hù)航。

比如蘇州契稅補(bǔ)貼50%，新區(qū)、相城、吳中、吳江等多地已經(jīng)開始執(zhí)行，針對(duì)的是哪部分市場呢？是新房市場，先交后補(bǔ)，契稅直接省一半。

比如以房票為主的棚改貨幣化安置政策，很多城市都出了，購房者手拿房票，能沖進(jìn)哪里呢？只能沖進(jìn)售樓部，買新房！

但是二手房的天量供應(yīng)依然擺在那里，對(duì)于絕大部分客戶而言，是需要賣掉手頭的二手房再去買新房的，沒有強(qiáng)有力的救市動(dòng)作，激活不了新房、二手房市場的真正流動(dòng)性。

只能說目前的救市動(dòng)作，依然沒有打到點(diǎn)子上。地方ZF財(cái)政越緊張，就越不容易輕易割肉。只能緊張兮兮地守著新房市場業(yè)績表，如同守著拿地開發(fā)商的生命線，一熄火就往里面加柴火。

總之，目前這個(gè)市場需要真正的救市大招，邊邊角角的調(diào)整，如同拿一根胡蘿卜喂大象，還不夠塞牙縫的。

當(dāng)然，我們相信力度更大，更強(qiáng)的救市政策很快就會(huì)出來，君不見房地產(chǎn)股票萬馬奔騰嗎？

我們更應(yīng)該思考的是，我們到底是等市場明顯回暖再買房，還是當(dāng)下就開始進(jìn)場買房。